Ceny nehnuteľností by mali tento rok rásť tempom 5 až 10 percent, myslí si odborník na nehnuteľnosti Vladimír Boháč.
Šéf realitnej kancelárie odhaduje, že tento rok ceny nehnuteľností porastú tempom 5 až 10 percent. Prečo pandémia vôbec neznížila ceny nehnuteľností?
Pýtali sme sa aj, či má zmysel čakať s kúpou bytu, alebo budú len a len drahšie, do akých nehnuteľností sa oplatí investovať a takisto na čo treba myslieť pri predaji bytu.
„Predávajúcich musíme veľakrát vzdelávať. Ak chcú nehnuteľnosť predať, nemôžu rozmýšľať štýlom ,odchádzam, už nebudem investovať‘. Musia uvažovať opačne,“ myslí si Vladimír Boháč, ktorý sa venuje aj najdrahším nehnuteľnostiam na Slovensku.
- Ako sa budú vyvíjať ceny na realitnom trhu.
- Aký je rozdiel pri hľadaní vlastného a investičného bývania.
- Do ktorých nehnuteľností sa oplatí investovať.
- Aký je rozdiel medzi kúpou bytu a apartmánu.
- Čo znamenajú grafity pre nehnuteľnosti.
- Ako sa predávajú luxusné nehnuteľnosti.
- Ako funguje home stageing.
Ako zasiahla pandémia a s ňou spojené opatrenia realitný trh?Na začiatku pandémie som sa vyjadroval, že neočakávam výrazne negatívny vplyv na trh. Ľudia tomu na začiatku veľmi neverili, ale nakoniec sa ukázalo, že je to tak. Na ceny vplýva niekoľko faktorov, ktoré majú rôznu silu. Jedným z najvýraznejších je pre mňa to, že Slováci chcú investovať do nehnuteľností, lebo k tomu majú historicky blízko. Sme vedení k vlastníctvu ako k základnému cieľu svojich ekonomických snáh.
Úrokové sadzby sú historicky najnižšie. Banky masírovali váhavých otázkou, kedy chcú kupovať nehnuteľnosť, ak nie teraz. Tretím faktorom je malá ponuka. To všetko bolo nakoniec oveľa výraznejšie ako ekonomický dosah tejto krízy na niektorých ľudí. Stále je dosť veľa segmentov, ktoré neboli zasiahnuté až tak výrazne.
A čo prenájmy?
Ak rozdelíme realitný trh na dve podskupiny, nové prenájmy pandémia zasiahla negatívne najmä na začiatku. Celá ponuka Airbnb sa ocitla na trhu dlhodobého prenájmu. Navyše sa znížil dopyt ľudí, ktorí odišli do svojich domovov na home office. Tento trh zaznamenal prepad 10 až 15 percent. Pri predajoch nehnuteľností však bol medziročný rast cien 11,9 percenta. Osobne si myslím, že je to už za hranicou zdravého rastu. V záujme trvalej udržateľnosti by som si želal, aby ceny až tak rýchlo nerástli.
Veľa ľudí si kladie otázku, či budú ceny nehnuteľností stabilné, alebo príde prudký prepad, a teda či kupovať teraz, alebo radšej vyčkať. Kompozitný index NBS ukazuje, že sme sa odklonili od smerovania k realitnej bubline. Čo sa teda bude diať?
Myslím si, že tento rok ceny porastú tempom 5 až 10 percent. Stotožňujem sa teda s odhadom NBS. Neočakávam žiadny výrazný vplyv, ktorý by dramaticky zväčšil ponuku. Ak by sa malo na realitnom trhu udiať niečo dramatické, museli by sa zvýšiť sadzby, to sa však vôbec neočakáva. Niektorí bankári dokonca kladú otázky, či sadzby nezostanú takéto dlhodobo a či sa vôbec ešte zdvihnú. Ponuka je nízka, povoľovacie konania sú veľmi pomalé, hoci na programe dňa je zmena stavebného zákona. Aj keď prejde, ešte nejaký čas potrvá, kým sa pretaví do lacnejších bytov.
Masívne sa tlačia nové peniaze. Ľudia však chcú infláciu porážať. Nechcú mať peniaze v hotovosti, ale v nehnuteľnostiach. V roku 2019 bola inflácia 2,7 percenta. Cena nehnuteľností však narástla o spomínaných 11,9 percenta. Matematika je jednoznačná. Nehovoriac o tom, že byt, ktorého hodnota narastie o takmer 12 percent, môže zarábať aj na prenájme, čo je super. Bubliny sa väčšinou vytvárajú cez špekulatívne nákupy. To znamená, že ľudia si kupujú nehnuteľnosti, na ktorých im až tak nezáleží, a začnú ich masovo púšťať do obehu. Ak si však ľudia kúpia strechu nad hlavou, robia, čo sa len dá, aby ju nikdy nepustili z rúk.
Ďalšou vecou, ktorú si treba všímať, je korelácia nárastu priemernej mzdy a ceny nehnuteľností. Od roku 2006 do roku 2008 narástli mzdy o 15 percent, ale nárast cien bol 40-percentný. To je veľký nepomer. V dlhodobom meradle od roku 2006 do minulého roku mzdy narástli o 71 percent a ceny nehnuteľností o 67 percent. Aj keď sa to teda mnohým ľuďom na trhu nezdá, stále to ide ruka v ruke.
V čom vidíte ako realitný maklér rozdiel medzi nákupom investičnej nehnuteľnosti a nehnuteľnosti na bývanie?
Keď si ľudia kupujú byt pre seba, rozmýšľajú úplne inak. Ušijú si ho na svoje potreby. Pri rozhodovaní sú veľmi dôležitým faktorom emócie. Keď si kupujú nehnuteľnosť „na biznis“, pre veľa ľudí je emócia tiež dôležitá, no snažia sa odosobniť od svojich potrieb a vcítiť sa do ideálneho väčšinového nájomcu. Premýšľajú, kde a v akom veľkom byte by chcel bývať. Keď rozhodujú o zariadení a ďalšom milióne detailov, ich rozhodnutie je podmienené skôr ekonomickým ako pocitovým faktorom.
Jedna vec je šiť bývanie na mieru pre seba, iná šiť ho na mieru pre ideálneho nájomcu. Sofistikovaný investor sa pýta napríklad na náklady. Ak sú vyššie povedzme o 300 či 400 eur, nebude ich akceptovať tak ochotne, ako keby si kupoval byt pre seba, ktorý si zamiloval. Pôjde inam, kde budú nižšie.
Pozrite si tento príspevok na Instagrame
Čím by sa mal riadiť človek, ktorý hľadá dobrú investíciu do budúcnosti?
Je dobre, keď je to novší projekt, nie je s ním toľko starostí. Investor však musí vyhodnocovať veľa faktorov a porovnávať navzájom ich závažnosť. Môže sa mu stať, že kúpi nehnuteľnosť v starom dome, na ktorú si vezme úver, no zrazu sa mu na 10 rokov zvýšia náklady tak, že ich nemôže premietnuť do cenovej hladiny prenájmu. To, že trebárs kvôli oprave strechy je zrazu potrebné zvýšiť nájomné o 150 eur, lebo si na to bolo potrebné vziať úver a v dome nie je veľa bytov, potenciálnych nájomcov zaujímať nebude.
Čo sa dozvieš po odomknutí?
- Aký je rozdiel medzi kúpou bytu a apartmánu.
- Čo znamená grafity pre nehnuteľnosti.
- Ako sa predávajú luxusné nehnuteľnosti.
- Ako funguje home stageing.
