„Pri cene za štvorcový meter je možné, že v jednotlivých prípadoch sa budeme šplhať nad osemtisíc eur. Niektoré byty sú veľmi špecifické, a preto majú aj špecifickú cenovú politiku,“ hovorí v rozhovore pre REFRESHER šéf JTRE Pavel Pelikán.
„V Bratislave by sme v centre potrebovali oveľa viac bytov, aby sa tu nestavali len samé kancelárske projekty. Ak by ľudia bývali v meste, eliminovali by sme dopravné zápchy,“ hovorí v rozhovore pre REFRESHER šéf J&T Real Estate (JTRE) Pavel Pelikán.
Pýtali sme sa ho na detaily, pokiaľ ide o prvý slovenský mrakodrap, pešiu lávku cez Dunaj, plány JTRE s výstavbou kultúrno-kongresového centra, na to, čo všetko sa pripravuje v projekte Nové Lido, aj na skúsenosti s komunikáciou so samosprávou.
- Aký je rozdiel medzi výstavbou v Bratislave a v Londýne.
- Prečo JTRE tají ceny bytov v mrakodrape.
- Prečo nebude na najvyššej budove na Slovensku vyhliadka.
- Ako sa zmení verejný priestor v okolí Eurovey a kde pribudne lávka cez Dunaj.
- Prečo chce developer postaviť národné kultúrno-kongresové centrum.
- Čo všetko sa pripravuje v projekte Nové Lido.
- Či sa chystajú na expanziu do regiónov.
Pripravujete asi najdrahší projekt, ktorý máte v portfóliu – Triptych Bankside v Londýne. V akom stave momentálne je?
Z troch objektov bude najskôr dokončená, a to koncom leta, administratívna budova. Dve bytové veže sú v štádiu vysoko rozpracovanej hrubej stavby a mali by byť dokončené v priebehu budúceho roka. Je to veľký projekt. Gross development value, teda hrubá hodnota projektu, je viac ako 400 miliónov libier. Spolu s rozšírením Eurovey je to naša vlajková loď a hodnotovo sú približne rovnaké.
J&T Real Estate (JTRE)
Aký je rozdiel medzi výstavbou v Londýne a napríklad v Bratislave? Výnosnosť je zrejme vyššia v Bratislave, pravidlá sú asi lepšie nastavené v Londýne.
Realitný trh v Londýne funguje desiatky, možno stovky rokov. Každý hráč tak presne vie, čo môže očakávať a aký bude približne výsledok projektu. Cenové hladiny sú mimoriadne stabilné a každý, kto predáva projekt a má aspoň trochu rozumných poradcov, si vie spočítať, kedy sa mu to oplatí najviac. Všetci sú veľmi sofistikovaní a presne poznajú náklady na štvorcovú stopu a aj potencionálne výnosy z tej istej štvorcovej stopy. Nájsť v Londýne „zlaté vajce“ je preto problém.
Hoci aj tu vás stále má čo prekvapiť, pravidlá sú jasne dané. Už na začiatku stavby viete, koľko zaplatíte únii nevidiacich, koľko smetiarom, koľko mestskej rade a tak ďalej. Povoľovací proces je v Londýne zásadne rýchlejší a jednoduchší. Súvisí to aj s tým, že mesto vie, čo chce a hlavne kde to chce. Parkovacia politika nepovoľuje stavať takmer žiadne parkovacie miesta v centre mesta. Londýn vie, kde potrebuje bývanie a kde má byť aká vybavenosť. Riadi sa aj potrebami a dopytom ľudí.
U nás sa neriadime dopytom?
V Bratislave by sme v centre potrebovali oveľa viac bytov, aby sa tu nestavali len samé kancelárske projekty. Ak by ľudia bývali v meste, eliminovali by sme dopravné zápchy. My v JTRE sa toho zásadne držíme. Naše väčšie projekty sú mixované tak, aby priniesli všetky funkcie, ktoré do mesta patria. Nechceme, aby sa v nich zažalo o ôsmej ráno a zhaslo o piatej poobede.
Ako dlho priemerne trvá pri vašich projektoch povoľovací proces?
Pri väčších projektoch sú to vždy roky. Ak do toho zarátame projektovú prípravu a EIA, určite to trvá aspoň päť rokov. Presahuje to teda aj volebné obdobie. Veľký projekt bude hotový za sedem až desať rokov. Už keď ho začíname kresliť, musíme myslieť na to, čo bude o tých sedem až desať rokov – ako budú ľudia chcieť bývať a ako budú pracovať –, aby dovtedy nebol starý.
Spomenuli ste volebné obdobie. Je náročné komunikovať s dvoma rôznymi primátormi?
Je nám jedno, či je komunálna politika modrá, červená, zelená, žltá alebo oranžová. Pre nás je dôležitá kontinuita. Často sa nám však stáva, že pri zmene komunálnej politiky sú na dlhý čas znefunkčnené mnohé úrady, ktoré čakajú, kým sa tam nájdu noví ľudia a určí sa smer. Nám ide o to, aby sa išlo aspoň približne rovnakým smerom čo najdlhšie.
V Londýne i v Bratislave JTRE stavia takmer vždy v blízkosti vody. Prečo je to pre vás také dôležité?
Mestá historicky vznikali pri riekach. Ľudia sa tam usádzali, pretože rieky potrebovali k svojmu životu a ponúkali im aj inú pridanú hodnotu. Aj my chceme robiť projekty s pridanou hodnotou. Kupujúci si môže kúpiť byt v našom projekte, ale väčšinou pravdepodobne nájde aj konkurenčný projekt, ktorý ponúka rovnakú cenovú hladinu. Potom však do hry vstupuje reputácia developera a spomínané pridané hodnoty.
V JTRE dlhodobo považujeme lokalitu za jednu z veľmi dôležitých vecí, ktoré rozhodujú o tom, akú bude mať projekt šancu uspieť vo svojej cieľovej skupine. Cieľová skupina v centre Bratislavy pri rieke je iná ako na okraji mesta. Byty sa do istej miery kupujú aj cez emócie. Ide o to, ako dokáže projekt kupujúceho emočne zaujať. Ak sa do niečoho zamilujete, chcete to viac.
Budovy v okolí nášho mrakodrapu výškovo oscilujú okolo 100 až 115 metrov. Nadšenci architektúry a developmentu na rôznych fórach to volajú ,stena 115‘. Som presvedčený, že 168-metrová veža ju pomôže upraviť a kompozične rozohrať.
Nie je stavanie pri vode náročnejšie?
Nevnímam to tak. Výstavba blízko pri Dunaji nemá veľmi špeciálne nároky. Keďže v blízkosti Bratislavy sú Karpaty, podzemné vody odtiaľ stekajú prakticky všade. Vieme, aké problémy sú s nimi napríklad v lokalite Čierna voda. Pri Dunaji podzemná voda tečie, má teda iné nároky na stabilitu výkopovej jamy. Hĺbka pevného podložia, do ktorého sa musí stavba zakotviť, nie je v celej Bratislave úplne rovnaká. Neogén, ktorý upevní stavbu k zemi, je niekde oveľa hlbší, ako je hladina podzemnej vody i ako tri či štyri suterény stavby. Ak teda treba stavbu ukotviť do neogénu, ktorý je v hĺbke 20 metrov, stavebník môže pokojne postaviť aj štvrté podzemné podlažie. V konečnom dôsledku bude najlacnejšie, pretože stavebná jama je chránená až pod jeho potenciálnu úroveň.
JTRE stavia najsledovanejšiu bratislavskú stavbu – prvý slovenský mrakodrap. Keď ste ho predstavovali, bolo cítiť neistotu, či to u verejnosti prejde. Ako to vnímate dnes, keď už začala výstavba?
Vychádzali sme z predpokladov, ktoré malo mesto definované už dávno, a tak sme v povoľovacom procese nenarazili na zásadný odpor. Bratislava dlhodobo plánovala rozvoj svojho centra smerom na východ od historického jadra. Predznačila to už v tom čase osamelá stavba nového Národného divadla, ktorá bola do tejto lokality umiestnená už za socializmu.
Bratislava sa nebojí osádzať výškové stavby relatívne blízko centra. Budovy v okolí nášho mrakodrapu výškovo oscilujú okolo 100 až 115 metrov. Nadšenci architektúry a developmentu to na rôznych fórach volajú „stena 115“. Som presvedčený, že 168-metrová veža ju pomôže upraviť a kompozične rozohrať.
Hodnota projektu sa väčšinou posudzuje aj podľa ceny, za ktorú sa predáva. Vy ste však ceny nezverejnili. Prečo ste sa tak rozhodli?
Marketingové nástroje sú rôzne. Pri Panorama City sme napríklad ako prví urobili showroom s bytmi a so všetkým, čo k tomu patrí. Pri rozšírení Eurovey sme ako prví nezverejnili cenník. Rozhodli sme sa, že budeme ku každému klientovi pristupovať individuálne, počúvať jeho požiadavky a v rámci možností mu na mieru pripravíme produkt, ktorý mu bude vyhovovať. Zároveň sme tým chceli predísť kupčeniu s bytmi. Chceli sme, aby si byty kupovali naozaj tí ľudia, ktorí ich chcú. Dnes môžem povedať, že nezverejnenie cenníka bolo správne rozhodnutie. A už zďaleka nie sme sami, ktorí ceny nezverejnili.
Viete už, aká bude predajná cena najdrahšieho bytu?
Malo by to byť zhruba 2,2 milióna eur. Pri cene za štvorcový meter je možné, že v jednotlivých prípadoch sa budeme šplhať nad osemtisíc eur. Niektoré byty sú veľmi špecifické, a preto majú aj špecifickú cenovú politiku. Priemerná cena však zďaleka nie je na tejto úrovni.
Čo sa dozvieš po odomknutí?
- Prečo nebude na najvyššej budove na Slovensku vyhliadka.
- Ako sa zmení verejný priestor v okolí Eurovey a kde pribudne lávka cez Dunaj.
- Prečo chce JTRE postaviť národné kultúrno-kongresové centrum.
- Čo všetko sa pripravuje v projekte Nové Lido.
- Či sa chystajú na expanziu do regiónov.
