Čo je výhodnejšie: Bývať v prenájme či vo vlastnom?

Otázka, ktorá sa nevyhnutne týka 9 z 10 ľudí je otázka bývania. Šťastný ten 1 z 10, ktorý má bývanie vyriešené vďaka rodičom, alebo mu postačuje útulná jaskyňa. Na Slovensku stále ešte nie je štandardom bývať v dlhodobom prenájme a najčastejšie si ľudia snažia zadovážiť vlastné bývanie, ktoré financujú v drvivej väčšine prípadov aj s pomocou hypotéky. Vzhľadom na zmeny, ktoré sa udiali v oblasti poskytovania hypoték sa v tomto článku budeme venovať úplne najčastejším prípadom a otázkam súvisiacim s bývaním. Použijeme (snáď) zrozumiteľné modelácie a výpočty a nebudeme vás zaťažovať nadbytočnými údajmi. Prejdeme niekoľko príkladov vlastného bývania a pridáme porovnanie s nákladmi na prenájom. Týmto spôsobom by ste mali dostať možnosť alebo aspoň návod na to, ako si jednoducho zhodnotiť svoju vlastnú situáciu.

Pár faktov na úvod a.k.a. čo je dobré vedieť

• Priemerná cena za 1m² sa na Slovensku podľa krajov pohybuje medzi 809 (BB) až 2.053 eur (BA), celkový priemer je 1.494 eur/m² (pre porovnanie v druhom štvrťroku 2008 to bolo 1.549 eur, takže ešte sme nedosiahli „predkrízový“ stav). Vývoj cien nehnuteľností na SR je asi 5,30% p.a. za posledných 17 rokov, avšak podľa štatistík a analýz sú ceny trošku nadhodnotené a tiež máme tendenciu sa približovať priemeru Európskej únie, kde je to cca 2,4% (za posledných 13 rokov). V príkladoch budeme rátať s 4%.
• Na Slovensku zaviedla Národná banka Slovenska obmedzenia na úvery, nakoľko sme najrýchlejšie sa zadlžujúca krajina v Európskej únii. Oproti roku 2008 majú Slováci 3-krát vyššie dlhy. Samozrejme rástli aj platy, ale zďaleka nie tak rýchlo. Hrubá mzda 1.023 eur ako celoslovenský priemer je nárast len o 30% v príjmoch oproti 300% nárastu v dlhoch. Obmedzenia sú v podobe loan-to-value (LTV, pôžička vs hodnota nehnuteľnosti) a debt-to-income (DTI, dlhy verzus príjmy) nastavené na 80% LTV a DTI na úrovni 8-násobku čistého ročného príjmu. Pozor, započítavajú sa VŠETKY úvery, t.j. aj spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpania, leasing, atď. Sú tu možné aj výnimky, ale iba 20% úverov môže od apríla prekročiť 80% LTV a len 5% úverov môže prekročiť 8-násobok DTI.
• Z pohľadu cien je najvýhodnejšou kúpou dom (1.179 eur/m²) nasledovaný 3-izbovým bytom (1.705 eur/m²). Najdrahší je naopak 1-izbový byt (2.083 eur/m²), vila (2.015/m²) a 2-izbový byt (1.932 eur/m²)
• Aby sme si vedeli celú situáciu zhodnotiť (a zjednodušiť pre príklady), potrebujeme rátať s infláciou a vývojom úrokových sadzieb. Inflácia znamená, že keď som sa v roku 2005 vybral do mesta so 100 korunami, tak som bol pán. Dnes by som s 3,32 eurami veľa vody nenamútil. Infláciu budeme rátať s priemerom 2%, čo je cca stav odkedy sme v Európskej únii (keby sme ju rátali od 1993, teda vzniku SR, tak sme na úrovni 5,51%). Vývoj úrokových sadzieb zase v jednoduchosti znamená, že priemerná výška RPMN (ročná percentuálna miera nákladov, obsahuje aj samotnú úrokovú sadzbu) na hypotéke je na Slovensku 4,79% p.a. za obdobie posledných 15 rokov. A hypotéky si poväčšine berieme na dvojnásobok rokov. V príkladoch budeme rátať s 3% p.a.

Príklad 1: 3-izbový byt v Bratislave, cena 145.000 eur

Na tento byt budeme potrebovať v hotovosti 29.000 eur. Ak ste si na neho posledných 5 rokov odkladali 490 eur mesačne, tak máme pre Vás skvelú správu! Máte 29.400 eur, t.j. sumu potrebnú v hotovosti a tiež si zaplatíte znalecký posudok, notára a kataster. Navyše ste zvyknutý na splácanie 490 eur mesačne, čo je presne výška splátky Vašej novej hypotéky na 30 rokov pri úroku 3% keďže sme si to spriemerovali. Pri 1% by to bolo napr. len 373 eur mesačne, pričom za povšimnutie stojí rozdiel 120 eur mesačne v splátke. Dosť, čo?

Ako to bude reálne vyzerať?

Uvedený byt môže kupovať iba človek s príjmom aspoň 1.210 eur v čistom mesačne, aby splnil podmienku dostatočného príjmu. Potrebujeme však samozrejme rátať aj energie, cca 130 eur mesačne (POZOR - tie pôjdu s 2%nou infláciou, výpočet je ako pri sporení 1.560 eur/rok a 2% zhodnotením). Na záver pridáme hodnotu nehnuteľnosti s úročením 4% p.a.

Prvý model je teda vlastné bývanie s nasledujúcim výsledkom:

• príprava (490x12x5) -29.400 eur
• hypotéka (490x12x30) -176.400 eur
• energie -64.550 eur
• náklady SPOLU -270.350 eur
• hodnota nehnuteľnosti 470.290 eur

Po 30 rokoch mám teda majetok na úrovni 470.000 eur, náklady som mal približne 270.000 eur. Je to ale nehnuteľnosť, v ktorej som celý čas býval, čiže mi nepriniesla asi nič navyše.

Príklad 2: 3-izbový byt v Bratislave, nájomné 650 eur mesačne

Vezmeme si ten istý byt a prenajmeme si ho, pričom začneme s mesačnou splátkou nájomného 650 eur, ktorá už bude zahŕňať aj energie (áno, dá sa to, ale to teraz neriešime). Samozrejme pripočítame infláciu a takto by sme fungovali 30 rokov.

Druhý model bude teda vyzerať takto:

• nájomné -322.760 eur
• majetok 0 eur

Po 30 rokoch sme zaplatili na nájomnom o 50.000 eur viac, ako keby som sa rozhodol uvedený byt kúpiť.

Príklad 3: 3-izbový byt v Bratislave, cena 145.000 eur, hotovosť nemám

Znova ten istý byt, ideme ho kupovať ako v príklade č. 1, ale nechystali sme sa na to a chýbajú nám prostriedky v hotovosti, takže si vezmeme spotrebný úver vo výške 29.000 eur, úroková sadzba 5% p.a., splátka 370 eur mesačne po dobu 8 rokov.

Tretí model vyzerá takto:

• spotrebný úver (370x12x8) -35.520 eur
• hypotéka (490x12x30) -176.400 eur
• energie -64.550 eur
• náklady SPOLU -276.470 eur
• hodnota nehnuteľnosti 470.290 eur

Môže sa zdať, že veľký rozdiel oproti prvému príkladu tu nie je. Tiež máme nehnuteľnosť s hodnotou 470.000, náklady ste mali len o 6.000 eur vyššie, ale... Mesačne vás táto nehnuteľnosť stojí 860 eur a tiež na to, aby ste sa o ňu uchádzali, musíte mať príjem na úrovni najmenej 1.515 eur v čistom (dvojica v Bratislave by to už zvládnuť mohla).

Odporúčané

Toto je 5 trendov v bývaní, ktoré budú dominovať roku 2025 18. novembra 2024 o 10:00

V neposlednom rade je ale dôležité si povedať, že príprava na vlastné bývanie by mala byť uváženým krokom. Príklad č. 1 ukazuje rozdiel v splátke, ak by úrok stúpol len na 3% z dnes dostupného 1%. Ak by stúpol úrok na priemer 4,79%, tak by splátka dosiahla výšku 608 eur a rozdiel 373 eur vs 608 eur mesačne už nerozchodí bežná domácnosť len tak ľahko. A že sa to nemôže stať? Tí, ktorí máte doma hypotekárne zmluvy – schválne ju vytiahnite z toho zakladača a pozrite si kolónku „Najvyššia možná výška odplaty“ že aké percento tam bude napísané. Tu hrozí najväčšie riziko domácnostiam, ktorým sa podarilo vybaviť si bývanie nad svoje pomery a majú výšku úverov dnes nad svojím príjmovým stropom. Ideálne by úroveň splátok dlhov v domácnosti nemala presiahnuť výšku 30% z mesačného príjmu domácnosti. Ak som sám a zarábam 1.000 eur v čistom, tak potom je to 300 eur mesačne, ak sme dvaja so spoločným príjmom 2.500 eur, potom je to max 750 eur mesačne.

Aký je teda záver?

Viac sa oplatí svoju nehnuteľnosť na bývanie VLASTNIŤ. Toto ste už ale asi mnohí tušili, len to nie vždy ide tak jednoducho – popri nájme si odkladať niečo bokom. Je to logické, že vlastniť nehnuteľnosť bude lacnejšie, nakoľko ak si od niekoho prenajímam nehnuteľnosť, tak on na tom vysoko pravdepodobne chce ZAROBIŤ a nie robiť charitu. Teraz aj trošku pohľad do zákulisia nájomného – ekonomické nájomné na nehnuteľnosť s cenou 145.000 eur vzhľadom na štandardné náklady s ňou spojené (o.i. aj amortizácia, poistenie, správa,...) je práve okolo 650 eur mesačne a možno dokonca sa blížime až k 700 eurám, ak chcem dosiahnuť výnos 4% p.a. Tu sa však už bavíme o INVESTIČNEJ nehnuteľnosti a o investíciách sa budeme baviť v ďalších pokračovaniach, keďže budú nasledovať aj témy ako práve Investície (Aj keď ako vieme - najlepšia investícia je do seba, plus prečo lietame do Londýna), Dôchodky (A čo to je to zastropovanie, koľko pilierov vlastne máme a či sú zavárané marhule a uhorky jedným z nich) alebo Tvorba rezerv (a.k.a. pravidlá hry určujete Vy a nie Váš šéf či spomínaná hypotéka).

Bonus - Výpočet pre Vašu vlastnú nehnuteľnosť, aby to nebolo len o Bratislave a mohli ste si vypočítať náklady na Vaše bývanie pokojne doma:

• cena nehnuteľnosti (CN)
• potrebná hotovosť = CN x 0,2
• výška splátky úverov = napr. https://www.financnykompas.sk/vypocet-hypoteky (môžete si pozrieť aj ako by to vyzeralo v prípade, že by stúpol úrok aj na Vašej existujúcej hypotéke.

Dúfam, že sa Vám článok páčil a teším sa na Vašu reakciu či komentár.