Plánuješ si kúpiť vlastnú nehnuteľnosť?
Nemusíš sledovať grafy ani štatistiky, aby si videl, že dostupnosť bývania nie je ideálna. Stačí si občas pozrieť inzeráty bytov či domov alebo sa porozprávať s niekým, kto práve rieši vlastné bývanie. Priemerná cena nových bytov stále rastie, úroky na hypotékach síce klesajú, no nie rovnako rýchlo. Pri takýchto cenách je takmer nereálne kúpiť si nehnuteľnosť z vlastného vrecka.
Ak nepatríš k šťastlivcom, ktorí zdedili nehnuteľnosť, a nechceš do konca života žiť s rodičmi alebo v prenájme, pravdepodobne budeš riešiť hypotéku. Hoci ťa táto predstava môže spočiatku vyľakať, ubezpečujeme ťa, že to nie je také zložité. Dôležité je vedieť, do čoho ideš, a správne sa na celý proces pripraviť.
Čo by si mal vedieť pred tým, ako zažiadaš banku o hypotéku a čo všetko môže zvýšiť tvoje šance? Aj na to sme sa opýtali vedúcej Oddelenia zabezpečených úverov pre fyzické osoby z Tatra banky Petry Koleníkovej.
1. Polož si zásadnú otázku
Pred tým, ako sa rozhodneš pre hypotéku, podľa Petry Koleníkovej by si si mal odpovedať na dôležitú otázku: „Chcem sa usadiť a zostať na jednom mieste aspoň 10 rokov?“
„Financovať kúpu domu bez úveru na bývanie si nemôže dovoliť každý. Hypotéka sa preto stala súčasťou rovnice o novom bývaní. Vziať si úver na byt je vhodné vtedy, ak sa klient chystá natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov a vie efektívne plánovať mesačné výdavky a stabilizovať finančnú situáciu,“ približuje Petra Koleníková z Tatra banky.
Ak je tvoja odpoveď na otázku vyššie kladná, nasleduje proces získavania hypotéky. Prvým dôležitým bodom, ktorý musíš spĺňať, je vek minimálne 18 rokov. Okrem spodnej hranice existuje aj horná veková hranica, ktorú banka akceptuje. V tomto prípade platí, že žiadosť sa neoplatí s vekom odkladať.
„Vo všeobecnosti platí, že dôležitý je vek žiadateľa – o hypotéku vie žiadať od 18 do 65 rokov,“ vysvetľuje Petra Koleníková a dodáva, že vek žiadateľa môže mať vplyv na maximálnu splatnosť hypotéky. To znamená, že čím si mladší, tým dlhšiu splatnosť môžeš získať. Ak chceš hypotéku splácať nasledujúcich dvadsať či tridsať rokov, odporúčame ti podať si žiadosť čo najskôr.
2. Živnosť alebo radšej TPP?
Pri príjme ešte zostaneme. Je totiž ďalším dôležitým faktorom, ktorý banka pri tvojej žiadosti posudzuje. Ak si zamestnanec, banka si výšku tvojho príjmu overuje prostredníctvom Sociálnej poisťovne.
„Pri zamestnancovi sa posudzuje príjem za posledných 12 mesiacov spätne, a to vrátane pravidelných odmien, 13. a 14. platu. Prípadne za kratšie obdobie, minimálne však za 6 mesiacov,“ vysvetľuje odborníčka a dodáva, že podmienkou je ukončená skúšobná doba.
V prípade, že podnikáš, banku bude zaujímať tvoje daňové priznanie. To preukazuje tvoju reálnu finančnú situáciu a stabilitu príjmov, čo je pre banku kľúčové pri rozhodovaní o hypotéke. Banky ho používajú na posúdenie tvojej schopnosti splácať úver.
„U živnostníkov, respektíve podnikateľov je potrebné, aby mali fyzické osoby ukončené aspoň jedno zdaňovacie obdobie a u právnických osôb je minimálna doba podnikania 24 mesiacov,“ pokračuje Petra Koleníková.
Vysoká suma v daňovom priznaní však automaticky neznamená schválenie hypotéky. Pre banku tvoj priemerný čistý príjem predstavuje sumu, ktorá ti zostane po odpočítaní nákladov na podnikanie, poistných odvodov a dane z príjmov. Táto suma sa následne vydelí 12 mesiacmi, a tak sa vyráta čistý mesačný príjem.
3. Čím viac máš našetrené, tým lepšie
Časy, keď ti banka poskytla 100 % z ceny nehnuteľnosti, sú už preč – dnes si väčšinou musíš pripraviť pár tisíc eur. Myslieť na vlastné bývanie sa preto vyplatí už niekoľko rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti. Je vhodné mať v úsporách aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti. Ak sa ti však takúto sumu našetriť nepodarilo, sen o vlastnom bývaní ešte nie je stratený.
„Hypotekárny úver na byt záujemca bude musieť nejakým spôsobom dofinancovať. Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. V prípade, že klient nemá ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie a potrebuje dofinancovať rozdiel kúpnej ceny, vie na dofinancovanie využiť bezúčelový spotrebný úver,“ vysvetľuje Petra Koleníková.
Vďaka digitálnemu procesu sa rozširujú možnosti podania žiadosti o hypotéku na 24 hodín denne 7 dní v týždni. Využi Digitálnu hypotéku, vybav si všetko z pohodlia domova cez appku a získaj 100% zľavu z poplatku za úver aj keď nie si klientom Tatra banky. Táto ponuka platí pre žiadosti podané do 16. júna 2025, takže sa poponáhľaj.
4. Pozor na pôžičky či stávky
Na tvoju bonitu (teda finančnú dôveryhodnosť) okrem príjmu vplývajú aj ďalšie záväzky. Ak máš iné dlhy alebo ťa baví stávkovanie, znižuje sa v očiach banky tvoja schopnosť splácať nový úver, a tým aj tvoja bonita.
Banka si potrebuje overiť, že si dokážeš plniť svoje záväzky. Pozri sa podrobne na svoj rozpočet, aby si si bol istý, že budeš môcť splácať úver na byt v pravidelných intervaloch.
Banky tiež sledujú tvoju úverovú históriu – ak si mal omeškania alebo si nesplácal existujúce úvery zodpovedne, zníži to dôveryhodnosť v ich očiach. Sťaženie získania hypotéky môžu spôsobiť aj:
- omeškania splátok spotrebných úverov,
- nedoplatky v sociálnej poisťovni alebo na daňovom úrade, ak si SZČO,
- nepovolené prečerpanie zostatku na bankovom účte,
- nepravidelný a nedostatočný príjem najmenej počas 6 mesiacov.
Ak ťa zaujíma bonita v očiach banky, môžeš si zažiadať o výpis z registra úverov. Urobiť tak môžeš poštou alebo osobne.
5. Vybratá nehnuteľnosť je výhodou
Pred tým, ako sa rozhodneš požiadať v banke o hypotéku, je vhodné mať vybranú nehnuteľnosť. Súčasťou žiadosti by totiž mal byť znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti. Zároveň musíš banke predložiť aj návrh kúpnej zmluvy.
Čo však v prípade, že nehnuteľnosť stále hľadáš? O úver môžeš požiadať aj v prípade, ak ešte nemáš nájdený vhodný byt. V danom prípade si môžeš dať prepočítať ponuku na základe príjmov a záväzkov na pobočke alebo cez službu DIALOG Live. Podľa toho budeš vedieť, do akej výšky vieš požiadať o úver, keď si nájdeš vhodnú nehnuteľnosť.
Tatra banka si dokáže online overiť aj tvoj príjem ako aj nahliadnuť do úverového registra. V aplikácii tiež zistíš akú sumu ti banka požičia a výšku úrokovej sadzby. Ak na základe vstupných údajov vychádza možnosť žiadať aj o vyššiu sumu, v aplikácii sa ti ukáže maximálna sumu úveru. Ak ti naopak nevyjde úver v požadovanej výške, aplikácia ťa upozorní, že je potrebné znížiť sumu úveru. Cez digitálny proces je možné požiadať o hypotéku do výšky 500-tisíc eur.
