Boris Kollár predstavil koncept nájomného bývania. Aj keď máme len málo informácií, zatiaľ to nevyzerá na prelomový koncept, ktorý vo Viedni poznajú už sto rokov.
Boris Kollár sľuboval pred parlamentnými voľbami lacné nájomné bývanie za 200 eur za dvojizbový byt, má byť podľa neho o tretinu lacnejšie ako komerčné bývanie. „Chceme zaviesť systém stavania štátnych nájomných bytov, kde vám budeme garantovať dvojizbový byt za dvesto eur,“ povedal Kollár dva mesiace pred voľbami.
Realita je diametrálne odlišná, podľa odhadov podpredsedu vlády pre legislatívu Štefana Holého sa aj v najlacnejšom Prešovskom kraji nedostanú pod 271 eur za dvojizbový byt. V Bratislavskom kraji to bude 455 eur za dvojzibák. Podľa ministra práce Milana Krajniaka je najväčší záujem o trojizbové byty. Navyše cena nájomných bytov bude podľa súčasných návrhov každoročne rásť o infláciu, čo znamená, že kým investori budú stavať, Kollárove byty môžu byť drahšie ako komerčné bývanie.
Refresher sa rozprával s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Jánom Palenčárom, podľa ktorého by sa mladým ľuďom takéto bývanie oplatilo len v prípade, že štát garantuje aspoň o 30 percent nižšiu cenu nájmu v porovnaní so splátkou hypotéky.
Palenčár sa opiera aj o vlastný výskum medzi vysokoškolákmi v Bratislave na Paneurópskej vysokej škole a Slovenskej technickej univerzite, podľa ktorého by až 95 percent študentov preferovalo vlastné bývanie, ak by nájomný byt nebol aspoň o tretinu lacnejší v porovnaní so splátkou hypotéky.
Dôvod je jednoduchý: nájomca sa vlastníkom bytu na rozdiel od splácania hypotéky nestane.
Sme rodina navyše vo svojich odhadoch počíta s príspevkom od zamestnávateľa, ktorý však nie je povinný a v prípade troj- alebo štvorizbových bytov na západnom Slovensku môže znamenať rozdiel v cene o stovky eur.
- Prečo budú nájomné byty možno drahšie ako komerčné bývanie.
- Prečo Kollárova tabuľka o porovnaní hypoték a nájomného nesedí.
- Komu sa teoreticky nájomné bývanie oplatí.
- Či podľa odborníka nájomné byty potrebujeme a prečo je slovenský model horší ako viedenský.
Každý rok o infláciu
Strop cien nájomného bývania sa každým rokom bude pravdepodobne zvyšovať o hodnotu inflácie. Ak by sme brali do úvahy zvýšenie inflácie, aké bolo tento rok, za trojizbový byt by žiadateľ zaplatil po zvýšení približne o 70 eur mesačne viac. „Štát dnes hovorí, že ľudia v nájomných bytoch musia počítať so zvýšením nájmov na úrovni 4 až 10 percent ročne, za desať rokov je to odstrašujúce číslo,“ hovorí Palenčár.
Napríklad pri trojizbovom byte v Bratislave by dnes žiadateľ zaplatil 658 eur, o dvanásť mesiacov by sa mu však pravidelný nájom zvýšil až na 720 eur pri dnešnom raste inflácie. Komerčné nájmy pritom rastú oveľa pomalšie. Od roku 2006 do roku 2021 podľa Palenčára vzrástli ceny nájmov v hlavnom meste približne o 10 percent. Tento 15-ročný horizont by mohli Kollárove nájomné byty predbehnúť za jediný rok.
„Je dôležité, aby bolo transparentne vypočítateľné nájomné. Klient musí vedieť, aký má nájom dnes a aký bude mať o rok alebo o dva,“ hovorí analytik s tým, že len v takom prípade sa budú môcť ľudia správne rozhodnúť, či služby štátneho nájomného bývania využiť.
Problémov s cenami a tabuľkami Borisa Kollára je viac. Sme rodina napríklad na porovnanie nevyužíva trhové ceny komerčného nájomného, ale hypotéky. Refresher sa rozprával s viacerými odborníkmi, ktorí si myslia, že ide len o politickú kampaň s cieľom znázorniť rozdiel medzi výškou hypotéky a potenciálnou výškou nájmu, ktorá tak predstavuje aspoň 40 percent. Ak by Sme rodina porovnávala výšku nájmu komerčných a štátnych bytov, na sľubovaných 30 percent by sa nedostala.
Podľa odborníkov z realitného trhu je zároveň dôležité podotknúť, že ľudia, ktorí budú žiadať o štátne nájomné byty, by na hypotéku nikdy nedosiahli. Aj preto je podľa nich takéto porovnanie nerelevantné a hraničí s kampaňou.
Komu sa to vôbec oplatí
Palenčár upozorňuje aj na skutočnosť, že politici zatiaľ zverejnili len tabuľky priemerných cien v krajoch, v mnohých sú však neporovnateľné cenové rozdiely vo väčších mestách oproti malým obciam. Odhady tak teoreticky nemajú ani žiadnu výpovednú hodnotu, napríklad byt v Malackách nemá rovnakú hodnotu ako byt v Bratislave, aj keď sú v rovnakom kraji. „Mali by sme sa zamerať konkrétne na krajské a okresné mestá, kde je veľká zamestnanosť, kam sa chcú ľudia sťahovať za prácou alebo za štúdiom,“ hovorí odborník.
Aj on upozorňuje na dôležitosť minimálneho rozdielu 30 percent medzi cenou komerčného bývania a cenou štátneho nájomného bytu. Čím budú nožnice väčšie, tým väčší bude záujem. Platí to podľa neho aj pre hypotéky.
„Otázka znie, či investorovi pri takýchto nájmoch vôbec vyjde ekonomika výstavby nájomných bytov,“ dodáva. Môže sa podľa neho stať, že každoročné zvyšovanie cien prenájmov o infláciu bude rýchlejšie ako zvyšovanie miezd zamestnancov v súkromnom sektore, ktoré nie sú viazané na infláciu, ale napríklad priemernú alebo minimálnu mzdu.
Milan Krajniak nedávno povedal, že nájomné byty nebudú určené iba pre zamestnancov verejného sektora, ale pre všetkých záujemcov. Profesie vo verejnom záujme by mali byť zastúpené v každom projekte iba určitým percentom.
Záujem o účasť na projekte nájomných bytov na Slovensku prejavili štyri finančné skupiny. Ide o fínsky stavebný koncern YIT, Vienna Insurance Group, švédsku skupinu Heimstaden a firmu BWSG. Dohromady by tieto skupiny mohli alokovať do projektu šesť miliárd eur, ktoré by pokrývali zhruba 40 000 nájomných bytov.
„Štát musí nájsť vhodné nástroje, aby to bolo atraktívne pre investorov aj budúcich nájomcov,“ uzatvára Palenčár.
Odborníci sa zhodujú na tom, že v prípade, že byty nebudú dotovať zamestnávatelia, tak ako si to predstavuje Boris Kollár, zo štátnych nájomných bytov budú nehnuteľnosti prenajímané za trhové ceny.
Prísne podmienky pre žiadateľov
Sme rodina, ktorej agendou štátne nájomné byty sú, zatiaľ nezverejnila konkrétne podmienky pre žiadateľov. Kritériom bude napríklad výška príjmu, pričom bude systém zohľadňovať regionálne rozdiely z pohľadu miezd a životných nákladov. Zohľadňovať budú aj rýchlosť, prednosť budú mať pravdepodobne tí, ktorí požiadajú o bývanie skôr. Konkrétne požiadavky nezverejnili, žiadateľov budú diskvalifikovať napríklad podlžnosti voči štátu – Sociálnej poisťovni, zdravotnej poisťovni, finančnej správe a podobne.
Aj Palenčár si myslí, že podmienky by mali byť prísne, aby bolo jasné, že žiadateľ bude schopný platiť nájomné a zároveň dodržiavať bytový poriadok.
„Na druhej strane štát musí pripraviť mechanizmy pre týchto ľudí, aby v prípade straty zamestnania boli krytí. Aby sa nestalo, že rodina príde o príjem a nemá na nájomné a bude musieť veľmi rýchlo odísť,“ hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Musíme podľa neho efektívne predchádzať tomu, aby ich nízkopríjmové rodiny zneužívali.
Formulovanie konkrétnych požiadaviek bude podľa Palenčára náročné, aby bol kompromis efektívny a nespôsobil buď nezáujem verejnosti, alebo, naopak, nezvýšil hrozbu, že sa v oblastiach vytvoria nekontrolovateľné getá.
Nájomné byty potrebujeme, ale rakúsky model nedobehneme
Podľa odborníka na realitný trh je skutočne pravdou, že na Slovensku nie je vyvážený trh nájomných bytov a bytov vo vlastníctve. „Predovšetkým považujem za dôležité, aby bolo dostatok bytov pre mladých ľudí, ktorí idú do svojho nového bývania,“ hovorí Palečnár.
Myslí si, že mladí ľudia by mali mať príležitosť vyskúšať si takéto bývanie pred tým, ako sa rozhodnú investovať do vlastného. Nájom je podľa neho najlepšia alternatíva, keď absolventi nevedia, aké sú ich budúce preferencie – či im vyhovuje skôr bývanie pri lese alebo v centre, prípadne akú dispozíciu preferujú. „Pri prvom bývaní sa formujú požiadavky na trvalé bývanie,“ dodáva Palenčár.
Mladí ľudia sú oveľa flexibilnejší, čo sa týka sťahovania sa za prácou. Výhodou v rámci bývania v nájomných bytoch pre nich môže byť aj neviazanosť na konkrétne miesto. Vlastné bývanie zväčša pracovnú migráciu zastavuje.
Vláda sa do veľkej miery pri slovenskom formáte nájomných bytov inšpirovala Rakúskom a Viedňou, kde veľkú časť štátnych bytov vlastní práve hlavné mesto. Podľa Palenčára však nemôžeme porovnávať stimuly a podmienky pre investorov, ktoré sú u našich západných susedov stále výrazne výhodnejšie.
Podporné systémy pre investorov chýbajú. „Sú tam len dva konkrétne – znížená DPH na 5 percent a možnosť nezdaňovať nefinančný príjem v prípade, že vám zamestnávateľ prispeje na úhradu nájomného,“ hovorí Palenčár s tým, že takáto znížená daň by sa mohla vzťahovať už aj na byty zo Štátneho fondu rozvoja bývania. „Ak žiadateľ získa úver zo ŠFRB, aj takýto žiadateľ, ktorý prispieva do nájomného sektora, by mal mať zníženú DPH.“
