Dostupnosť vlastného bývania sa počas minulého roka zhoršila. Hlavným dôvodom bolo, že úrokové sadzby sa opakovane zvyšovali – Európska centrálna banka tým bojuje proti vysokej inflácii. V praxi to má za následok, že ceny už prudko nerastú, no úroky sú vyššie.

„Kým pred rokom ste dokázali získať hypotéku v komerčnej banke s úrokom okolo 1 % alebo aj menej, dnes sa bavíme o výške úrokov na úrovni 3,5 niekde až 4 %. To znamená, že splátky sa výrazne predražili, v niektorých extrémnych prípadoch môže ísť aj o dvojnásobnú sumu,“ vysvetľuje v rozhovore pre Refresher partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák.

Ako sa zmenil za rok 2022 realitný trh v Bratislave?

Počas roka sa postupne spomalil dopyt po nehnuteľnostiach. Dá sa povedať, že klesol počet kupujúcich, ktorí sa dokážu kvalifikovať na to, aby mohli kúpiť nehnuteľnosť, následkom čoho začala rásť ponuka. Táto zmena sa dotkla trhu s novostavbami a rovnako aj sekundárneho trhu. 

Trh prenájmov sa správal presne opačne. Keďže sa znížila dostupnosť kúpy vlastného bývania, zvýšil sa dopyt po prenájmoch. Trh s prenájmami navyše ovplyvnil aj zvýšený dopyt zo strany utečencov z Ukrajiny, ktorí si v hlavnom meste hľadali bývanie. 

Aké faktory najzásadnejšie počas uplynulého roka ovplyvnili trh?

Najväčší vplyv malo dlhoočakávané zvýšenie úrokových sadzieb. Tento faktor mal najväčší vplyv aj na zmenu samotného nákupného správania a, samozrejme, aj na výsledok predaja. Navyše aj Národná banka Slovenska sprísnila kritéria udeľovania hypoték, či už z pohľadu veku kupujúceho, alebo možnej výšky úveru. 

Dianie na realitnom trhu ovplyvnili aj tzv. externé šoky v podobe vojny na Ukrajine a neistoty na energetickom trhu. Nakoniec sa však vláde podarilo minimalizovať dosahy zvýšených cien energií pre domácnosti, a tak obavy koncom roka opadli.

Medziročne z hľadiska počtu predaných bytov evidujeme pokles o nejakých 40 %. To je však výsledok diania na trhu. Samotný počet záujemcov je takmer rovnaký.

Ak teda odfiltrujeme spomínané externé faktory, najzásadnejší dosah malo rozhodne zvýšenie úrokov. Kým pred rokom ste dokázali získať hypotéku v komerčnej banke s úrokom okolo 1 % alebo aj menej, dnes sa bavíme o výške úrokov na úrovni 3,5 niekde až 4 %. To znamená, že splátky sa výrazne predražili, v niektorých extrémnych prípadoch môže ísť aj o dvojnásobnú sumu. 

Toto zafungovalo ako stimul pre trh nájomného bývania a, naopak, komplikácia pri kúpe nehnuteľností. Dnes sa vám finančne viac oplatí si napríklad byt prenajať ako ho kúpiť na hypotéku. Nehovoriac o tom, že pri kúpe bytu na hypotéku musíte mať aj časť vlastných zdrojov, ktoré často mladí ľudia nemajú. 

Zmenilo sa na základe všetkých spomínaných faktorov aj správanie kupujúcich, ktorí nekupovali nehnuteľnosti primárne na bývanie, ale ako investíciu? 

Na trhu novostavieb boli po minulé roky zaznamenané skokové rasty cien, ktoré sa medziročne pohybovali na úrovni okolo 20 až 25 %. Mohli ste si teda zobrať hypotéku s úrokom 1 % a medziročne zarobiť 25 %, vďaka čomu sa na trhu objavovalo veľké množstvo tzv. pákových investorov. Stačila im nižšia suma z vlastných peňazí na to, aby si kúpili byt a zarobili na ňom. Takíto investori sa z trhu aktuálne vytratili, a preto sa dopyt zmenšil.